為了增強立法的公開性和透明度，提高立法質量，現將阜新市住房和城鄉建設局送我局審查的《阜新市住宅小區物業管理辦法（草案送審稿）》公布，征求社會各界意見。有關單位和各界人士可以在2022年8月25日前通過以下三種方式提出意見：

1.通過信函方式將修改意見郵寄：阜新市司法局（阜新市細河區育新路9號市司法局辦公樓306室立法科，郵編：123000，信封上注明“住宅小區物業管理辦法征求意見”）。

2.郵通電子郵件將修改意見發至：fxssfjlfk@163.com。

3.通過傳真將修改意見發至：0418——2915634。

阜新市司法局

                           2022年7月26日

《阜新市住宅小區物業管理辦法（草案）》

（征求意見稿）

第一條【立法目的】　為了進一步提升基層治理效能，全面實施住宅小區網格化管理，實現物業管理全覆蓋，規范物業管理行為，依據國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》等有關法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】　本市城鎮建成區范圍內住宅小區網格化、業主自治、物業服務及其監督管理，適用本辦法。

第三條【基本原則】　堅持黨建引領、政府監管、基層治理、業主自治、專業服務、多方參與相結合的原則。

第四條【管理機制】　市、區（含縣，下同）人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業服務納入社區建設和基層治理體系，建立基層黨組織領導下的社區居民委員會、村民委員會，業主委員會，物業管理委員會，物業服務人的協調互通工作機制，實現共建、共治、共享、共融。

第五條【政府職責】　區人民政府是住宅小區物業管理工作的責任主體，負責建立街道辦事處、鄉鎮人民政府，社區居民委員會、村民委員會，住宅小區和住宅小區片區四級管理體系，落實物業管理政策，保障工作經費。

第六條【市住建職責】　市住房和城鄉建設主管部門是市物業行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）制定本市物業管理相關政策；

（二）建立統一的物業管理監管與服務信息平臺；

（三）建立完善物業管理分級培訓體系；

（四）建立服務質量考核和信用評價體系，定期對物業服務人進行考核和評價，并公布結果。質量考核結果作為信用評價的重要依據；

（五）委托物業服務評估機構對物業服務標準和質量、物業服務合同履行情況進行評估。質量考核結果和評估結果作為確定下一年度物業服務收費標準的重要依據。

（六）指導物業管理協會自律性規范的制定和實施；

（七）法律、法規、規章規定的其他職責。

第七條【區住建職責】　區住房和城鄉建設（城市管理綜合執法）主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）組織落實物業管理相關法律、法規、規章和政策；

（二）劃分物業管理區域；

（三）建立物業管理和服務投訴受理制度；

（四）實施物業管理招投標備案、物業承接查驗備案、物業服務合同備案，以及物業服務人退出的指導監督工作；

（五）開展物業服務人信用信息采集、認定和初評工作；

（六）負責對侵占毀壞公共綠地、亂拆改、亂搭建、亂堆放、亂設攤、亂停車和飼養禽畜等違規行為進行查處；

（七）法律、法規、規章規定的其他職責。

第八條【部門職責】　市、區有關部門應當根據工作職責，做好物業管理的相關工作。

（一）城鄉規劃主管部門負責社區用房和物業服務用房、地下管網、綠化等共有配套設施的規劃審批。負責對供電、通信等線路接裝和住宅小區封閉改造進行規劃審批和指導監督；

（二）民政部門負責對社區居民委員會、村民委員會等基層組織建設進行指導監督，對社區用房的使用進行監督管理，指導監督物業管理協會工作；

（三）消防救援機構負責消防安全檢查，依法查處占用消防應急通道、電瓶車違規充電等行為；

（四）公安機關負責對高空拋物、監控安防、流動人口、飼養犬類等違法行為依法進行查處；

（五）生態環境主管部門負責對業主和物業使用人在生活、生產活動中產生影響生態環境的噪聲、排污等進行監督管理；    

（六）市場監督管理部門負責對物業服務違規收費、無照經營進行查處，對電梯等特種設備實施安全監督管理；

（七）價格行政主管部門會同物業行政主管部門負責住宅小區前期物業服務收費政府指導價標準的制定，并實施動態調整；  

（八）財政部門負責對納入行政事業性國有資產管理的老舊小區改造形成的資產，制定管理規章制度并組織實施和監督檢查，牽頭編制管理情況報告；

（九）司法行政部門負責物業糾紛人民調解委員會工作的指導。  

第九條【街道職責】　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理工作制度，履行下列職責：

（一）明確物業管理機構和人員；

（二）指導監督業主大會成立、業主委員會選舉和換屆，組建物業管理委員會，并辦理相關備案手續；

（三）指導監督業主大會、業主委員會和物業管理委員會的日常工作;

（四）參與物業承接查驗、物業移交和接管工作；

（五）組織召集物業管理協調會議，建立物業服務投訴、舉報、糾紛調解和處理機制；

（六）法律、法規、規章規定的其他職責。

第十條【社區職責】　社區居民委員會、村民委員會按照規定協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展基層治理和物業管理工作，將業主委員會、物業服務人納入住宅小區網格管理體系。

推行建立網格員和物業從業人員相互融合、交叉任職模式。

第十一條【前期物業管理】　建設單位應當在申請辦理房屋預售許可前通過招投標的方式選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同，合同期限不得超過三年。

未售出的房屋由建設單位足額交納物業服務費和建筑物及其附屬設施維修資金。

前期物業服務人應當自物業交接后三十日內，將前期物業服務合同、臨時管理規約、物業承接查驗協議等文件，向區住房和城鄉建設主管部門備案。

第十二條 【前期物業服務人變更】　更換前期物業服務人的，建設單位應當事先書面告知區住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。物業管理委員會應當征求業主意見，符合規定的，可以更換前期物業服務人。

第十三條【籌備組職責】　具備首次業主大會成立條件的，應當組建由符合條件的業主代表，建設單位代表，街道辦事處代表、鄉鎮人民政府代表，社區居民委員會代表、村民委員會代表組成的籌備組，人數為七人以上十五人以下單數，業主代表所占比例不低于總人數的二分之一?；I備組組長由街道辦事處代表、鄉鎮人民政府代表擔任。

業主代表通過自薦和推薦的方式產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府在熱心為民服務、主動參與基層治理、責任心強、具有一定組織能力的業主中確定。

籌備組按照有關規定，依法履行組織召開首次業主大會會議，表決通過業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會成員等職責。

第十四條【鼓勵參選業委會】　鼓勵業主中的中共黨員、人大代表、政協委員和道德模范等參加業主委員會選舉。

第十五條【備案管理】　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，按照有關規定向住宅小區所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在十日內對符合條件的予以備案，并出具業主委員會備案證明和印章刻制證明。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員等發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第十六條【公開制度】　業主委員會應當在住宅小區顯著位置向業主公開下列事項：

（一）業主委員會成員姓名、任職情況、聯系方式、物業服務費交納和建筑物及其附屬設施維修資金交存情況；

（二）業主大會議事規則、管理規約；

（三）業主大會和業主委員會決定；

（四）物業服務合同；

（五）建筑物及其附屬設施維修資金籌集、使用情況；

（六）物業共有部分收益、分配和使用情況；

（七）占用業主共有道路或者其他場地用于車輛停放的收益處分情況；

（八）業主大會和業主委員會工作經費收支情況；

（九）其他應當公開事項。

第十七條【履職負面清單】　業主委員會及其成員不得實施下列行為：

（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；

（二）未經業主大會決定，擅自與物業服務人簽訂、修改或者解除物業服務合同；

（三）違反規定使用業主大會或者業主委員會印章；

（四）煽動業主拒交物業服務費，散布不利于物業管理的虛假信息；

（五）以個人或者其他組織名義開設業主委員會專門賬戶；

（六）明示、暗示物業服務人減免物業服務費、停車費等相關費用；

（七）偽造、變造、篡改、隱匿、銷毀或者拒絕、拖延提供物業管理相關文件資料；

（八）騙取、挪用、侵占建筑物及其附屬設施維修資金或者公共收益；

（九）索取或者收受建設單位、物業服務人、維修維保等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益；

（十）向物業服務人強制銷售商品、承攬業務，牟取不當利益；

（十一）擅自改變損壞共有部分、私搭亂建、破壞房屋外觀和承重結構，拒交物業服務費和建筑物及其附屬設施維修資金；

（十二）其他侵害業主合法權益的行為。

第十八條【換屆管理】　業主委員會換屆時，應當成立由業主委員會成員代表，業主代表，街道辦事處代表、鄉鎮人民政府代表，社區居民委員會代表、村民委員會代表組成的換屆小組，依法履行換屆程序。

新一屆業主委員會成立后，原業主委員會應當將有關財務憑證、公章、業主清冊、會議紀要等資料及其他屬于業主共有的財物在十五日內辦理移交。拒不移交的，可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府督促移交。必要時，由公安機關依法給予協助。

第十九條【物業管理委員會成立】　有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組建物業管理委員會，區住房和城鄉建設主管部門應當給予指導：

（一）住宅小區尚不具備召開首次業主大會會議條件的；

（二）具備成立業主大會條件，但是因客觀原因無法成立的；

（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。

第二十條【物業管理委員會組成】　物業管理委員會由業主代表，街道辦事處代表、鄉鎮人民政府代表，居民委員會代表、村民委員會代表和網格員等五人以上十一人以下單數組成，業主代表的人數不得少于總人數的二分之一。物業管理委員會主任由街道辦事處代表、鄉鎮人民政府代表擔任。物業管理委員會應當自成立之日起三日內在住宅小區顯著位置公布成員名單和聯系方式。

第二十一條【物業管理委員會職責】　物業管理委員會應當組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的事項，臨時代行業主委員會職責，履行業主委員會義務。自業主委員會產生之日起十五日內，與業主委員會辦理交接手續后自行解散。

第二十二條【選聘物業企業】　成立業主委員會或者明確物業管理委員會代行職責后，應當及時組織召開業主大會會議，決定續聘或者重新選聘物業服務人，并簽訂物業服務合同。

根據物業服務合同約定，可以向物業服務人收取履約保證金，收取標準由雙方協商確定。

第二十三條【合同監督】　業主委員會或者物業管理委員會應當根據合同約定，建立物業服務日常監督檢查和服務質量評價制度，每年至少開展一次業主滿意度調查，并公開結果。

第二十四條【物業服務人義務】　物業服務人應當履行下列義務：

（一）加強對員工的執業培訓和管理；

（二）規范裝飾裝修行為，及時告知業主、物業使用人安全合理使用物業注意事項；

（三）接受業主、業主委員會或者物業管理委員會監督，聽取意見和建議，改進和完善服務；

（四）對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道或者其他妨礙安全疏散等行為勸阻制止無效的，及時報告有關部門；

（五）開展安全風險隱患排查，及時設置警示標識，排除隱患，無法排除隱患的，應當及時報告有關部門；

（六）配合有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會、村民委員會，執行衛生防疫、應急處置等管理措施；

（七）屬于業主專有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施發生故障時，可以協助解決，產生的費用由業主承擔。

（八）法律、法規、規章或者物業服務合同約定的其他義務。

第二十五條【物業服務人履職】　物業服務人不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同減少服務內容、降低服務標準；

（二）擅自設置收費項目、提高收費標準；

（三）擅自利用共有部分開展經營活動；

（四）挪用、侵占、隱瞞業主共有部分收益；

（五）與業主委員會成員串通，損害業主利益；

（六）以拖欠物業服務費為由，限制業主使用電梯、進出住宅小區，中斷或者以限時限量等方式限制供水、供電、供氣、供熱等；

（七）泄露業主信息；

（八）其他侵犯業主合法權益的行為。

第二十六條【信息公示】　物業服務人應當在住宅小區顯著位置及時公示、更新下列信息：

（一）物業服務內容和標準、收費項目和標準等；

（二）物業服務項目負責人的基本情況、聯系方式以及投訴電話；

（三）電梯、消防等設施設備維修維保單位名稱、聯系方式以及維修維保費用支出情況；

（四）上一年度物業服務費和公共收益收支情況、公共水電費用分攤情況；

（五）其他應當公示、更新的信息。

業主對公示內容提出疑義的，物業服務人應當及時答復。

第二十七條【檔案管理】　物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料：

（一）物業承接查驗資料；

（二）共有部分經營管理檔案；

（三）監控、電梯、水泵、消防設施等共有部分檔案及其管理、運行、維修、養護記錄；

（四）住宅裝飾裝修管理資料；

（五）移交物業服務期間預收、代收的有關費用及相關清算資料、賬冊和票據；

（六）物業服務活動中的其他資料。

第二十八條【設施維護】　住房和城鄉建設主管部門指導協調專業運營單位落實對住宅小區內相關設施設備的維修、養護和更新責任，保障供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業運營單位服務到最終用戶。

已投入使用的設施設備及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的，物業行政主管部門應當組織專業經營單位按照國家有關規定進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收；驗收不合格的，由市、區人民政府組織相關單位整改合格后，專業經營單位應當接收。

移交給專業經營單位維護管理的設施設備及相關管線，其維修、養護、更新和改造等費用，由專業經營單位依法承擔，不得從物業服務費和住宅專項維修資金中列支。尚在保修期內的，其費用由建設單位承擔。

第二十九條 【社會責任】　公共突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當依法采取各項應急措施，指導物業服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。物業服務人應當服從統一指揮，制定并落實各項應急預案和應急措施。

第三十條【保障性服務】　對經過老舊小區改造的住宅小區，國有物業服務人應當予以接管，提供保障性服務，費用由全體業主承擔。

鼓勵物業服務人統一管理在管項目周邊老舊住宅小區。

第三十一條【法律責任】　違反本辦法的行為，法律、法規、規章已設定行政處罰的，依照其規定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條【實施日期】　本辦法自發布之日起施行。