根據市委常務委員會會議決定，市住建局會同市司法局、市民政局，采取聯合起草的方式，完成了《阜新市住宅小區物業管理辦法（草案）》的起草工作。為了進一步增強立法的公開性和透明度，提高立法質量，現將《阜新市住宅小區物業管理辦法（草案）》（征求意見稿）全文公布，向社會各界廣泛征求意見和建議。

　　歡迎有關單位和各界人士對征求意見稿提出修改意見和建議。并于7月8日前通過電話、傳真、信函或者電子郵件等方式，向市住建局反饋。

　　聯系電話：0418—3308016  2825780（傳真）

　　郵　　箱：fxjwfgk016@163.com

　　通信地址：阜新市細河區北新路119號

　　郵政編碼：123000

阜新市住房和城鄉建設局

2022年6月9日

阜新市住宅小區物業管理辦法（草案）

 (征求意見稿）

　　第一條　【立法目的】為了進一步提升基層治理效能，全面實施住宅小區網格化管理，實現物業管理全覆蓋，規范物業管理行為，依據國務院《物業管理條例》和《遼寧省物管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　【適用范圍】本市城鎮建成區范圍內住宅小區網格化、業主自治、物業服務及其監督管理，適用本辦法。

　　第三條　【基本原則】住宅物業小區管理堅持黨建引領、政府監管、基層治理、業主自治、專業服務、多方參與相結合的原則。

　　第四條　【管理機制】市、區（含縣，下同）人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業服務納入社區建設和基層治理體系，建立基層黨組織領導下的社區居民委員會（含村民委員會，下同）、業主委員會、物業管理委員會、物業服務人的協調互通工作機制，實現共建、共治、共享、共融。

　　第五條　【政府職責】區人民政府是住宅小區物業管理工作的責任主體，負責建立街道辦事處（含鄉鎮人民政府，下同）、社區居民委員會、住宅小區和住宅小區片區四級網格化管理體系，落實物業管理政策，保障工作經費。

　　第六條　【市住建職責】市住房和城鄉建設主管部門是市物業行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲贫ū臼形飿I管理相關政策；

　?。ǘ┙⒔y一的物業管理監管與服務信息平臺；

　?。ㄈ┙⑼晟莆飿I管理分級培訓體系；

　?。ㄋ模┙M織開展物業服務人信用等級評定，建立紅黑名單并向社會公布；

　?。ㄎ澹┮?/span>第三方評估的方式，定期對物業服務標準、質量和業主滿意度進行考評；

　?。?/span>六）指導物業管理協會自律性規范的制定和實施；

　?。ㄆ撸┓?、法規、規章規定的其他職責。

　　第七條　【區住建職責】區住房和城鄉建設（城市管理綜合執法）主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┙M織落實物業管理相關法律、法規、規章和政策；

　?。ǘ﹦澐治飿I管理區域；

　?。ㄈ┙⑽飿I管理和服務投訴受理制度；

　?。ㄋ模嵤┪飿I管理招投標備案、物業承接查驗備案、物業服務合同備案，以及物業服務人退出的指導監督工作；

　?。ㄎ澹╅_展物業服務人信用信息采集、認定和初評工作；

　?。┴撠煂η终細墓簿G地、亂拆改、亂搭建、亂堆放、亂設攤、飼養畜禽、違規停車等行為進行查處；

　?。ㄆ撸┓?、法規、規章規定的其他職責。

　　第八條　【部門職責】市、區有關部門應當根據工作職責，做好物業管理的相關工作：

　?。ㄒ唬┏青l規劃主管部門負責社區用房和物業服務用房、地下管網、綠化等共有配套設施的規劃審批。負責對供電、通信等線路接裝和住宅小區封閉改造進行規劃審批和指導監督；

　?。ǘ┟裾块T負責對社區居民委員會、業主委員會等基層組織建設進行指導監督，對社區用房的使用進行監督管理，指導監督物業管理協會工作；

　?。ㄈ┫谰仍畽C構負責消防安全檢查，依法查處占用消防應急通道、電瓶車違規充電等行為；

　?。ㄋ模┕矙C關負責對高空拋物、監控安防、流動人口、飼養犬類等進行監督管理；

　?。ㄎ澹┥鷳B環境主管部門負責對業主和物業使用人在生活、生產活動中產生影響生態環境的噪聲、排污等進行監督管理；    

　?。┦袌霰O督管理部門負責對物業服務違規收費、無照經營進行查處，對電梯等特種設備實施安全監督管理；

　?。ㄆ撸﹥r格行政主管部門會同物業行政主管部門負責住宅小區前期物業服務收費政府指導價標準的制定，并實施動態調整；  

　?。ò耍┧痉ㄐ姓块T負責物業糾紛人民調解委員會人民調解工作的指導。  

　　第九條　【街道職責】街道辦事處應當建立物業管理工作制度，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┟鞔_物業管理機構和人員；

　?。ǘ┲笇ПO督業主大會成立、業主委員會選舉和換屆，組建物業管理委員會，并辦理相關備案手續；

　?。ㄈ┲笇ПO督業主大會、業主委員會和物業管理委員會的日常工作;

　?。ㄋ模﹨⑴c物業承接查驗、物業移交和接管工作；

　?。ㄎ澹┙M織召集物業管理協調會議，建立物業服務投訴、舉報、糾紛調解和處理機制；

　?。┓?、法規、規章規定的其他職責。

　　第十條　【社區職責】社區居民委員會按照規定協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展基層治理和物業管理工作，將業主委員會、物業服務人納入住宅小區網格管理體系。

　　推行建立網格員和物業從業人員相互融合、交叉任職模式。

　　第十一條　【前期物業管理】建設單位應當在申請辦理房屋預售許可前通過招投標的方式選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同，制定臨時管理規約，履行物業承接查驗程序。

前期物業服務人應當自物業交接后三十日內，將前期物業服務合同、臨時管理規約、物業承接查驗協議等文件，向區住房和城鄉建設主管部門備案。

　　第十二條　【前期物業服務人變更】更換前期物業服務人的，建設單位應當事先書面告知區住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處。物業管理委員會應當征求業主意見，符合規定的，可以更換前期物業服務人。

　　第十三條　【籌備組職責】具備首次業主大會成立條件的，應當組建由符合條件的業主代表、建設單位代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表組成的籌備組，人數為七人以上十五人以下單數，業主代表所占比例不低于總人數的二分之一?；I備組組長由街道辦事處代表擔任。

　　業主代表通過自薦和推薦的方式產生，由街道辦事處在熱心為民服務、主動參與基層治理、責任心強、具有一定組織能力的業主中確定。

　　籌備組按照有關規定，依法履行組織召開首次業主大會會議，表決通過業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會成員等職責。

　　第十四條　【鼓勵參選業委會】鼓勵業主中的中共黨員、人大代表、政協委員和道德模范等參加業主委員會選舉。

　　第十五條　【備案管理】業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，按照有關規定向住宅小區所在地街道辦事處備案。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在十日內對符合條件的予以備案，并出具業主委員會備案證明和印章刻制證明。

　　業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員等發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知街道辦事處。

　　第十六條　【公開制度】業主委員會應當在住宅小區顯著位置向業主公開下列事項：

　?。ㄒ唬I主委員會成員姓名、任職情況、聯系方式、物業服務費交納和建筑物及其附屬設施維修資金交存情況；

　?。ǘI主大會議事規則、管理規約；

　?。ㄈI主大會和業主委員會決定；

　?。ㄋ模┪飿I服務合同；

　?。ㄎ澹┙ㄖ锛捌涓綄僭O施維修資金籌集、使用情況；

　?。┪飿I共有部分收益、分配和使用情況；

　?。ㄆ撸┱加脴I主共有道路或者其他場地用于車輛停放的收益處分情況；

　?。ò耍I主大會和業主委員會工作經費收支情況；

　?。ň牛┢渌麘敼_事項。

　　第十七條　【履職負面清單】業主委員會及其成員不得實施下列行為：

　?。ㄒ唬┳钃蠘I主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；

　?。ǘ┪唇洏I主大會決定，擅自與物業服務人簽訂、修改或者解除物業服務合同；

　?。ㄈ┻`反規定使用業主大會或者業主委員會印章；

　?。ㄋ模┥縿訕I主拒交物業服務費，散布不利于物業管理的虛假信息；

　?。ㄎ澹┮詡€人或者其他組織名義開設業主委員會專門賬戶；

　?。┟魇?、暗示物業服務人減免物業服務費、停車費等相關費用；

　?。ㄆ撸﹤卧?、變造、篡改、隱匿、銷毀或者拒絕、拖延提供物業管理相關文件資料；

　?。ò耍_取、挪用、侵占建筑物及其附屬設施維修資金或者公共收益；

　?。ň牛┧魅』蛘呤帐芙ㄔO單位、物業服務人、維修維保等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益；

　?。ㄊ┫蛭飿I服務人強制銷售商品、承攬業務，牟取不當利益；

　?。ㄊ唬┥米愿淖儞p壞共有部分、私搭亂建、破壞房屋外觀和承重結構，拒交物業服務費和建筑物及其附屬設施維修資金；

　?。ㄊ┢渌趾I主合法權益的行為。

　　第十八條　【換屆管理】業主委員會換屆時，應當成立由業主委員會成員代表、業主代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表組成的換屆小組，依法履行換屆程序。

　　新一屆業主委員會成立后，原業主委員會應當將有關財務憑證、公章、業主清冊、會議紀要等資料及其他屬于業主共有的財物在十五日內辦理移交。拒不移交的，可以請求街道辦事處督促移交。必要時，由公安機關依法給予協助。

　　第十九條　【物業管理委員會成立】 有下列情形之一的，街道辦事處應當及時組建物業管理委員會，區住房和城鄉建設主管部門應當給予指導：

　?。ㄒ唬┬陆桓蹲≌^尚不具備召開首次業主大會會議條件的；

　?。ǘ┚邆涑闪I主大會條件，但是因客觀原因無法成立的；

　?。ㄈI主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。

　　第二十條　【物業管理委員會組成】物業管理委員會由業主代表、街道辦事處代表、居民委員會代表和網格員等五人以上十一人以下單數組成，業主代表的人數不得少于總人數的二分之一。物業管理委員會主任由街道辦事處代表擔任。物業管理委員會應當自成立之日起三日內在住宅小區顯著位置公布成員名單和聯系方式。

　　第二十一條　【物業管理委員會職責】物業管理委員會應當組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的事項，臨時代行業主委員會職責，履行業主委員會義務。自業主委員會產生之日起十五日內，與業主委員會辦理交接手續后自行解散。

　　第二十二條　【選聘物業企業】成立業主委員會或者明確物業管理委員會代行職責后，應當及時組織召開業主大會會議，決定續聘或者重新選聘物業服務人，并簽訂物業服務合同。

　　根據物業服務合同約定，可以向物業服務人收取履約保證金，收取標準由雙方協商確定。

　　第二十三條　【合同監督】業主委員會或者物業管理委員會應當根據合同約定，建立物業服務日常監督檢查和服務質量評價制度，每年至少開展一次業主滿意度調查，并公開結果。

　　第二十四條　【物業服務人義務】物業服務人應當履行下列義務：

　?。ㄒ唬┘訌妼T工的執業培訓和管理；

　?。ǘ┮幏堆b飾裝修行為，及時告知業主、物業使用人安全合理使用物業注意事項；

　?。ㄈ┙邮軜I主、業主委員會或者物業管理委員會監督，聽取意見和建議，改進和完善服務；

　?。ㄋ模φ加?、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道或者其他妨礙安全疏散等行為勸阻制止無效的，及時報告有關部門；

　?。ㄎ澹╅_展安全風險隱患排查，及時設置警示標識，排除隱患，并報告有關部門；

　?。┡浜嫌嘘P部門、街道辦事處和社區居民委員會，執行衛生防疫、應急處置等管理措施；

　?。ㄆ撸儆跇I主自有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施發生故障時，應當及時幫助予以解決。

　?。ò耍┓?、法規、規章或者物業服務合同約定的其他義務。

　　第二十五條　【物業服務人履職】物業服務人不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┻`反物業服務合同減少服務內容、降低服務標準；

　?。ǘ┥米栽O置收費項目、提高收費標準；

　?。ㄈ┥米岳霉灿胁糠珠_展經營活動；

　?。ㄋ模┡灿?、侵占、隱瞞業主共有部分收益；

　?。ㄎ澹┡c業主委員會成員串通，損害業主利益；

　?。┮酝锨肺飿I服務費為由，限制業主使用電梯、進出住宅小區，中斷或者以限時限量等方式限制供水、供電、供氣、供熱等；

　?。ㄆ撸娭茦I主、物業使用人通過指紋、人臉識別等方式進出住宅小區或者使用共有設施設備；

　?。ò耍┬孤稑I主信息；

　?。ň牛┢渌址笜I主合法權益的行為。

　　第二十六條　【信息公示】物業服務人應當在住宅小區顯著位置及時公示、更新下列信息：

　?。ㄒ唬?/span>物業服務內容和標準、收費項目和標準等；

　?。ǘ?/span>物業服務項目負責人的基本情況、聯系方式以及投訴電話；

　?。ㄈ╇娞?、消防等設施設備維修維保單位名稱、聯系方式以及維修維保費用支出情況；

　?。ㄋ模┥弦荒甓任飿I服務費和公共收益收支情況、公共水電費用分攤情況；

　?。ㄎ澹┢渌麘敼?、更新的信息。

　　業主對公示內容提出疑義的，物業服務人應當及時答復。

　　第二十七條　【檔案管理】物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料：

　?。ㄒ唬┪飿I承接查驗資料；

　?。ǘ┕灿胁糠纸洜I管理檔案；

　?。ㄈ┍O控、電梯、水泵、消防設施等共有部分檔案及其管理、運行、維修、養護記錄；

　?。ㄋ模┳≌b飾裝修管理資料；

　?。ㄎ澹┮平晃飿I服務期間預收、代收的有關費用及相關清算資料、賬冊和票據；

　?。┪飿I服務活動中的其他資料。

　　第二十八條　【設施維護】市住房和城鄉建設主管部門指導協調專業運營單位落實對住宅小區內相關設施設備的維修、養護和更新責任，保障供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業運營單位服務到最終用戶。

　　第二十九條　【社會責任】公共突發事件應對期間，街道辦事處應當依法采取各項應急措施，指導物業服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。物業服務人應當服從統一指揮，制定并落實各項應急預案和應急措施。

　　第三十條　【國有服務】鼓勵國有物業服務人接管未能實施物業管理的住宅小區，提供基礎性服務，費用由全體業主承擔。

　　第三十一條　【法律責任】違反本辦法的行為，法律、法規、規章已設定行政處罰的，依照其規定。

　　第三十二條　【實施日期】本辦法自2022年 月 日起施行。